پایان بدبینی بسازوبفروش‌ها

نتایج یک نظرسنجی از مدیران ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی در کشور نشان می‌دهد سرعت بدتر شدن اوضاع بازار مسکن در اولین ماه زمستان به شکل محسوسی کاهش یافته و همین موضوع به احیای انتظارات مثبت مدیران ساختمانی منجر شده است. اتاق تعاون ایران طی یک تحقیق مکتوب هر ماه از مدیران ساختمانی که در قالب پرسش‌نامه‌ای حاوی ۱۰ پرسش درباره بخش مسکن و ساختمان، وضعیت بازار ساخت و ساز آپارتمان‌های مسکونی و پروژه‌های ساختمانی را مورد بررسی قرار داده است که مقایسه نتایج این نظرسنجی در دی‌ماه نسبت به نظرسنجی آذرماه حکایت از کاهش سرعت بدتر شدن اوضاع در ۹ شاخص دارد و تنها در زمینه میزان فروش آپارتمان‌های تکمیل شده سرعت کاهش فروش کالاها و خدمات تشدید شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» برابر اطلاعات به‌دست‌آمده از نمایشگر اطلاعات سمت عرضه مسکن که در قالب شاخص «شامخ» به شکل ماهانه توسط اتاق تعاون ایران منتشر می‌شود، در آذر ماه چشم‌انداز اکثر فعالان بازار مسکن از دی منفی بود اما به دنبال تغییرات مثبتی که طی دو ماه گذشته در حجم معاملات مسکن رخ داد و به دنبال آن قیمت مسکن نیز در آذر و دی‌ماه قدری افزایش یافت، از نگاه فعالان ساختمانی وضعیت بازار ساخت و ساز مسکن نیز اگرچه هنوز به شکل موثر رو به بهبود نیست،‌ اما دست‌کم سرعت بدتر شدن وضعیت ۹ مورد از ۱۰ متغیر مورد سوال در این نظرسنجی بهبود پیدا کرده و در نتیجه بدبینی فعالان سمت عرضه بازار مسکن متوقف شده است؛ هر چند هنوز تا بروز خوشبینی که یکی از شرایط لازم برای خروج بازار مسکن از رکود است، فاصله وجود دارد.

این گزارش وضعیت متغیرهای بازار ملک و ساختمان در آذرماه امسال نسبت به آبان (تغییرات ماهانه) را مورد سوال قرار داده و در عین حال دیدگاه فعالان ساختمانی به ماه‌های آتی بازار را به‌عنوان علامتی از «جهت انتظارات» تشریح کرده است. نتایج این تحقیق نشان می‌دهد انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز در وضعیت منفی قرار گرفته است. ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی شامل «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «موجودی اولیه مصالح برای تکمیل پروژه‌های در نوبت تکمیل»، «میزان فعالیت‌های انجام شده (پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام)»، «انتظارات نسبت به آینده» و «شامخ کل بخش ساختمان» است. شاخص «شامخ» - شاخص مدیران خرید - در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود. شاخص بیش از ۵۰ به معنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ به معنی کاهش متغیرها در آذرماه نسبت به آبان ماه است.

سنجش وضعیت روز ۱۰ شاخص حیاتی بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد انتظارات فعالان و سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز به اندازه آذر ماه منفی نیست. احیای انتظارات مثبت فعالان بازار مسکن و پایان بدبینی آنها در شاخص «انتظارات نسبت به آینده» منعکس شده است. مقدار این شاخص در نظرسنجی اولین ماه زمستان ۸۹/ ۵۴ واحد است که نسبت به مقدار آن در آذر ماه بهبود چشمگیری پیدا کرده است. شاخص بیش از ۵۰ واحد به معنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ به معنی کاهش متغیرها در دی‌ماه نسبت به آذرماه است. بر این اساس انتظارات شرکت‌های ساختمانی از وضعیت بازار ساخت و ساز در هفته‌های پیش‌رو با مقدار بالای ۵۰ نسبت به وضعیت آذر که این شاخص ۵/ ۴۴ واحد بود، بهبود یافته و این یعنی آنها برای هفته‌های پیش‌رو اوضاع را در عین حاکمیت رکود، به شکل نسبی رو به بهبود تصور می‌کنند.

در مورد علت پایان بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آتیه کوتاه‌مدت بازار مسکن و تغییرات هفته‌های پیش‌رو، چهار علت قابل ذکر است. علت اول ناظر بر رشد معاملات دی و آذر ماه است، طبیعی است رشد مثبت معاملات برای دومین ماه پیاپی در دی‌ماه از سوی فعالان ساختمانی حتی پیش از اینکه در آمارهای رسمی منعکس شود حس شد و این موضوع بر مثبت شدن چشم‌اندازی که آنها از بازار مسکن دارند، اثر گذاشت. افزون بر این، شرایط بازار شب عید این نوید را می‌دهد که حتی در شرایط رکودی، تعداد قابل قبولی از معاملات مسکن انجام شود که این موضوع به نفع طرف عرضه خواهد بود.علت سوم برای پایان بدبینی فعالان ساختمانی و احیای انتظارات مثبت آنها نسبت به بازار مسکن کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی است که به کاهش هزینه تمام‌شده ساخت منجر شده است. همچنین بهبود جزئی در میزان فعالیت‌های انجام شده توسط شرکت‌های ساختمانی در دی نسبت به آذر ماه چهارمین علتی است که چشم‌انداز بازار مسکن را اندکی مثبت‌تر توصیف کرده است.

صرف‌نظر از شامخ انتظارات فعالان ساختمانی، در میان متغیرهای دیگر که ناظر بر پارامترهای مرتبط با اجرای پروژه‌های ساختمانی است، بهترین تغییرات مربوط به «قیمت خرید مصالح و تجهیزات مورد نیاز» است. فعالان ساختمانی شرکت‌کننده در نظرسنجی مذکور به سوال درباره تغییرات قیمت مصالح به نحوی پاسخ داده‌اند که نشان از کاهش سرعت افزایش قیمت خرید مصالح به میزان ۳/ ۱۳ درصد دارد. بر این اساس شامخ قیمت خرید مصالح از ۶۲/ ۸۴ واحد در آذر ماه به ۳۷/ ۷۳ واحد در دی‌ماه کاهش یافته و این یعنی شتاب رشد قیمت مصالح ساختمانی در اولین ماه زمستان به شکل محسوس کاهش یافته است.پس از آن دومین شاخصی که بهبود قابل توجهی پیدا کرده و باعث کاهش ناامیدی فعالان سمت عرضه مسکن نسبت به آتیه بازار شده است، مربوط به میزان سفارش کار جدیدی است که به شرکت‌های ساختمانی تسلیم می‌شود. هرچند شامخ مربوط به سفارش کار جدید همچنان زیر ۵۰ واحد است، اما میزان آن قدری بهبود یافته است، به این معنا که شتاب کاهش ثبت سفارش تخریب و ساخت مشارکتی از سمت مشتریان ۴۷/ ۱۱ درصد نسبت به آذر کمتر شده است. به این ترتیب شامخ میزان سفارش جدید مشتریان در دی‌ماه ۵۹/ ۳۸ واحد محاسبه شده است.شامخ سرعت انجام و تحویل سفارش که به نوعی فرآیند انجام کار سازنده‌ها را توصیف می‌کند، همچنان زیر ۵۰ واحد نوسان می‌کند و این یعنی اوضاع از این بابت بر وفق مراد نیست اما این شامخص ۸۳/ ۴۷ واحد است و این یعنی با توجه به شامخ ۹۶/ ۴۳ واحدی آذر برای این متغیر، سرعت بدتر شدن اوضاع ۸/ ۸ درصد کاهش یافته است. در مورد متغیر موجودی اولیه یا مصالح خریداری شده، شامخ ۴۱/ ۳۶ در دی ماه محاسبه شده که کمترین مقدار شاخص بین مولفه‌های اصلی شامخ بخش مسکن بوده است. ارزیابی این پارامتر به نوعی معرف کاهش بسیار جزئی سرعت بدتر شدن اوضاع در مورد پروژه‌های در حال اجراست. متغیر دیگر مورد بررسی در گزارش دی‌ماه، موجودی آپارتمان‌های تکمیل شده است که تقریبا تغییری نسبت به آذر ماه نداشته و شامخ آن ۲۶/ ۵۳ واحد است.

یکی از مهم‌ترین متغیرهای مورد بررسی در شامخ بخش مسکن، میزان فروش آپارتمان‌های تکمیل شده به عنوان محصول نهایی صنعت ساختمان است، شامخ میزان فروش تنها متغیری است که مقدار آن به سمت بهبود پیش نرفته و از ۲۱/ ۴۱ در آذر به ۷۶/ ۴۰ در دی ماه تنزل یافته است. هر چند در هر دو ماه مذکور وضعیت شاخص میزان فروش زیر ۵۰ واحد بوده و مطلوب توصیف نمی‌شود، اما این وضعیت در دی‌ماه نسبت به آذر با افت شاخص شامخ همراه بوده و این یعنی میزان فروش آپارتمان‌های نوساز که محصول شرکت‌های ساختمانی است، در دی نسبت به آذر در کل کشور کاهشی بوده است؛ واقعیتی که همسو با آمارهای حاصل از معاملات مسکن در ماه گذشته است. به این ترتیب میزان فروش آپارتمان‌های نوساز در دی‌ماه از سوی شرکت‌های شرکت‌کننده در نظرسنجی کمتر از آذر اعلام شده و این یعنی اوضاع فروش در اولین ماه زمستان نسبت به آخرین ماه پاییز ۱/ ۱ واحد درصد بدتر شده است. در مورد قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ها نیز در حالی که شامخ آذر ماه ۴/ ۵۶ واحد محاسبه شده بود، در دی‌ماه شامخ به ۹۸/ ۵۵ واحد رسید که نوسان منفی این شاخص در محدوده بالای ۵۰ واحد نشان‌دهنده کاهش نسبی سرعت رشد هزینه‌های ساخت و ساز نسبت به آخرین ماه پاییز است.نهمین متغیر مورد بحث در شامخ بخش مسکن، با پرسش درباره میزان فعالیت‌های انجام شده فعالان ساختمانی محاسبه شده است. میزان این شامخ از ۵۶/ ۳۹ واحد به ۹۳/ ۴۲ واحد بهبود پیدا کرده و این یعنی سرعت بدتر شدن اوضاع در مورد میزان فعالیت‌های تولیدی فعالان ساختمانی (تیراژ‌ساخت) ۵۲/ ۸درصد کاهش یافته است.در نهایت شامخ کل ساختمان در دی‌ماه ۹۳/ ۴۲ واحد محاسبه شده و قدری به ۵۰ واحد که مرز مهاجرت بازار از شرایط بد به شرایط به شکل نسبی مطلوب‌تر است، نزدیک‌تر شده است. میزان شامخ آذر ماه ۵۶/ ۳۹ واحد بوده و این یعنی فضای کلی بازار در دی‌ماه ۵۲/ ۸ درصد بهبود پیدا کرده و به سطح مثبت نزدیک‌تر شده است. هر چند این بهبود کاملا نسبی است و نوسان زیر ۵۰ واحد شامخ، معرف شرایط نامطلوب حاکم بر کلیت بازار مسکن است.

 

 

Untitled-1 copy